Ofte overset momsbetaling ved salg af renoveret ejendom

Momsreglerne ved erhvervsmæssigt salg af ejendomme er komplekse. Der skal bla. skelnes mellem, om der er tale om en ”ny” eller en ”gammel” ejendom. En ejendom er ”ny” ved salg inden indflytning eller første gang, den sælges indenfor de første 5 år efter opførelsen. I udgangspunktet er der momspligt ved erhvervsmæssigt salg af en ”ny” ejendom, og ikke momspligt ved erhvervsmæssigt salg af en ”gammel” ejendom.

Den uforudsete momsbetaling !

Der er imidlertid en ofte overset undtagelse til momsfritagelsen for en ”gammel” ejendom, når der foretages væsentlig ombygning og renovering umiddelbart inden et salg. Såfremt der er foretaget en væsentlig ombygning og renovering, skifter ejendommen i momsmæssig henseende status til en ”ny” ejendom, og dermed bliver et salg momspligtigt. En væsentlig ombygning er foretaget, hvis udgifterne til ombygningen³⁾ overstiger 25 %¹⁾ af den seneste offentlige ejendomsvurdering tillagt ombygningsudgifterne ekskl. moms eller 25% af salgsprisen²⁾.  Det illustreres bedst ved et tal-eksempel.

Som det fremgår af ovenstående eksempel, vil størstedelen af den ellers forventede fortjeneste ved salget blive spist op af den uventede momsbetaling til SKAT.

Det er således meget afgørende, om grænsen på 25% overskrides eller ikke. Nedenfor det samme beregningseksempel hvor ombygningsudgifterne er reduceret med 50.000 kr. hvilket medfører at salget er momsfritaget, og dermed giver en betydelig større fortjeneste ved salg af ejendommen.

¹⁾ 50% ved ombygning af en bygning på lejet grund.

²⁾ Salgspris kan ikke anvendes ved interesseforbundne parter.

³⁾ Der er specifikke regler for hvilke omkostninger der medregnes som ombygning/renovering.